Arrendamientos para uso distinto de vivienda con grandes tenedores.
El día 22 de abril ha tenido lugar la publicación del Real Decreto – Ley 15/2020, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo
La Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994, en su artículo 3 considera el arrendamiento para uso distinto de vivienda como aquel que recayendo sobre una edificación, tenga como destino primordial uno distinto a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario (vivienda, mobiliario, trasteros, plazas de garaje y cualquier otra dependencia, espacio arrendado o servicio cedido como accesorio de la finca por el mismo arrendador).
Tendrán la consideración de arrendamiento para uso distinto de la vivienda los que se celebren por temporadas y los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente.
Una vez diferenciamos el tipo de arrendamiento al que van dirigidos éstas medidas, el Real Decreto Ley recoge que la persona arrendataria, ya sea física o jurídica, de un contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda de los ya vistos, podrá solicitar una moratoria en el pago de la renta, cuando el arrendador sea:
– Una empresa o entidad pública de vivienda.
– O un gran tenedor, entendiéndose como tal la persona física o jurídica titular:
+ De más de 10 inmuebles urbanos (excluyendo garajes, trasteros).
+ O de superficies construidas de más de 1500m2.
La mencionada moratoria se deberá solicitar en el plazo de un mes desde la entrada en vigor del Real Decreto Ley (hasta el 23 de mayo).
El arrendador tiene que aceptar la moratoria solicitada, salvo que se haya alcanzado un acuerdo previo entre las partes respecto a la moratoria o a una reducción de la renta.
La moratoria en el pago de la renta se aplicará de manera automática y afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma y sus prórrogas y a las siguientes mensualidades que podrán prorrogarse una a una, hasta un máximo de 4 mensualidades, si el plazo dado fuera insuficiente en relación con el impacto sufrido por el solicitante y provocado por el COVID- 19.
La moratoria implicará que el pago de la renta se aplazará sin ningún tipo de penalización, ni devengo de intereses a partir de la siguiente mensualidad de renta, y se hará mediante el fraccionamiento de las cuotas en un plazo de dos años.
Ej: Renta de 500€/mes aplazada durante 3 meses, genera una deuda de 1500€. El arrendador deberá pagar en 24 meses posteriores además de la renta de cada mes 62,50€/mes en concepto de rentas aplazadas.
El pago se reanudará una vez se levante el estado de alarma, o a partir de la finalización del plazo ampliable (máximo 4 meses), y se hará mediante el fraccionamiento de las cuotas en un plazo de 2 años, y siempre dentro del plazo de vigencia del contrato de arrendamiento o sus prórrogas.
Ej: Renta de 500€/mes aplazada durante 3 meses, genera una deuda de 1500€, con contrato de arrendamiento de 12 meses de duración. El arrendatario deberá pagar en esos 12 meses, la renta vigente y 125€/mes en concepto de rentas aplazadas.
La norma preve que las partes puedan disponer con libertad de la fianza obligatoria prestada en la celebración del contrato, imputándola en su totalidad o en parte a las rentas aplazadas.
Si se hiciera uso de ésta posibilidad, el arrendatario deberá reponer el importe de la fianza dispuesto en el plazo de un año desde la celebración del acuerdo, o en caso de que el contrato de arrendamiento tuviera menor vigencia, en el tiempo que le reste de vigencia al mismo.
Otros arrendamientos para uso distinto del de vivienda.
Este apartado regula los casos en los que el arrendatario tenga el mismo tipo de contratos de los ya reseñados, pero en éste caso el arrendatario con el que se celebra el contrato no es ni empresa o entidad pública de vivienda, ni un gran tenedor.
Igualmente, éste arrendatario tendrá un mes desde la entrada en vigor del Real Decreto Ley para solicitar del arrendador el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, siempre que, igual que en el primer supuesto, con anterioridad no se hubiera pactado entre las partes un aplazamiento o rebaja de la renta.
En cuanto a la disposición de la fianza para pago de las rentas, la norma recoge la misma posibilidad que para el primer supuesto, es decir, que las partes pueden disponer de la misma en las mismas condiciones ya recogidas en el caso anterior.
Requisitos.
Para poder solicitar la moratoria de alquiler se deben cumplir unos requisitos diferenciando según quien desarrolle la actividad económica en el inmueble:
¿Cómo se acreditan estos requisitos?
Consecuencias de la indebida aplicación de la moratoria.
Si un arrendatario se beneficia de la moratoria del alquiler sin reunir los requisitos reflejados, serán responsables de los daños y perjuicios que hayan podido producir, así como de todos los gastos generados por la aplicación de las medidas, sin perjuicio de otro tipo de responsabilidades.